La sécurisation foncière joue un rôle central dans le développement des projets d’énergies renouvelables (ENR). Que ce soit pour l’éolien, le photovoltaïque, l’agrivoltaïsme, l’hydroélectricité, le stockage ou la méthanisation, maîtriser le foncier est un préalable indispensable.
En effet, malgré sa faisabilité technique, juridique ou financière, la construction d’un projet n’aura lieu qu’à condition qu’il existe un terrain pour l’accueillir. Pour les mener à bien, les porteurs de projets doivent mettre en place une stratégie de sécurisation foncière rigoureuse et bien structurée.
Energie Foncière peut vous accompagner pour améliorer votre stratégie foncière et réduire le risque foncier associé à vos projets.
1. Comprendre les enjeux fonciers des projets ENR
S’assurer de la faisabilité foncière
Dès le lancement d’un projet ENR, le maître d’ouvrage doit vérifier sa faisabilité foncière : Il s’agit de s’assurer que les terrains envisagés sont adaptés et qu’il y ait assez de foncier disponible pour l’implantation du projet.
Les propriétaires et exploitants agricoles doivent s’engager dès le départ à signer les actes nécessaires à la suite du projet, à savoir sa construction et son exploitation : c’est la sécurisation foncière.
La sécurisation du foncier constitue une condition préalable à tout investissement. Elle permet notamment de lancer les études d’impact, qui représentent une part significative des coûts de développement. Sans ce préalable, l’investissement représente un risque.
Vérifier la solidité et l’équilibre des engagements contractuels
Les contrats signés garantissent les droits nécessaires à chaque étape du projet. Ils doivent notamment permettre :
- De réaliser les études techniques sur les terrains.
- De déposer les demandes d’autorisation administratives.
- De transformer les promesses (avant-contrats) en contrats définitifs, comme des baux emphytéotiques ou des conventions de servitudes.
Ces engagements définissent les règles entre le porteur de projet et les propriétaires/exploitants pendant toute la durée du projet. Ils doivent rester équilibrés et couvrir toutes les situations possibles. En général, la durée des promesses varie généralement entre 3 et 8 ans pour le photovoltaïque, et entre 7 et 15 ans pour l’éolien.
Conserver un bon relationnel
Au-delà des aspects contractuels, les porteurs de projets doivent maintenir une bonne relation avec les propriétaires et exploitants. En effet, étant donné la durée et la complexité des projets ENR, un enjeu majeur consiste à conserver une relation de confiance entre les parties sur le long terme :
- Être transparent dès le début du projet ;
- Définir des conditions du contrat claires et s’assurer de leur compréhension ;
- Se tenir aux engagements pris :
- Informer régulièrement sur l’avancée du projet.
Toutes ces principes viennent garantir la solidité de la relation pour s’assurer que les propriétaires et les exploitants restent des alliés du projet, malgré les difficultés rencontrées tout au long de son élaboration.
2. Les grandes étapes de la sécurisation foncière
Étape 1 : Identifier les ayants droit
La première étape consiste à identifier et cartographier les terrains adaptés. Deux scénarios sont possibles :
- Si le projet résulte d’une prospection cartographique, l’équipe de développement analyse les contraintes techniques (topographie, enjeux environnementaux, etc.) et identifie les propriétaires via le cadastre, des bases de données foncières ou un travail de terrain.
- Si le projet émane d’un propriétaire ou exploitant agricole, le porteur de projet vérifie alors la propriété et qualifie le projet en analysant les contraintes techniques pour valider sa faisabilité.
Étape 2 : Contacter les ayants droit et négocier l’accord
Une fois les ayants droit identifiés, les discussions peuvent commencer : L’objectif est de présenter le projet et d’obtenir l’adhésion des propriétaires et exploitants en définissant les conditions de son acceptabilité.
Au-delà des aspects financiers, le porteur de projet doit définir l’ensemble des modalités de réalisation du projet. Cela inclut des négociations financières, mais aussi techniques, notamment pour les projets impactant les pratiques agricoles (éolien, agrivoltaïque).
Étape 3. Sécuriser l’accord par un contrat foncier
Le contrat formalise l’accord trouvé. Il s’agit souvent d’une promesse sous seing privé. Cette étape, bien que complexe, se simplifie si la discussion préalable a été menée en toute transparence. Les termes et conditions du contrat restent cruciaux pour la suite du projet car les engagements signés engagent la suite du projet et s’étendent sur plusieurs décennies.
Étape 4 : Réitérer le contrat
Quan le projet avance, sa valeur augmente, et les risques associés également. Le porteur de projet doit transformer les promesses sous seing privé en actes notariés. Cette étape, bien que coûteuse, officialise les engagements et rend le contrat opposable aux tiers.
Selon la stratégie adoptée, les enjeux et la durée du projet, la notarisation peut survenir à différent moment. Elle prend alors la forme soit d’une réitération de la promesse initiale, soit d’un contrat définitif (bail, servitude, vente, …).
Étape 5. Assurer le suivi de l’exécution du contrat
Le suivi des contrats est essentiel pour maintenir la confiance des parties prenantes. Une bonne exécution des engagements permet d’assurer la réussite du projet sur le long terme.
3. Utiliser des outils et processus pour une sécurisation foncière efficace
Dans les démarches de prospection, les relations de terrain restent la clé du succès de la sécurisation foncière. Cependant, la gestion du portefeuille de projet et de contrat est elle aussi essentielle pour permettre une activité qualitative, correctement suivie et sécurisée juridiquement.
Les outils de gestion foncière
La mise d’outils ou de solutions logiciel intégrée permettent de gérer le foncier de manière rigoureuse. Les principaux outils nécessaires sont :
- Une bases de données foncières : Elle permet de centraliser, à minima pour un projet, ou pour l’ensemble du portefeuille de la société, les informations sur les parcelles, les propriétaires, exploitants et droits fonciers associés ainsi que l’état d’avancement de la sécurisation foncière. Elle est indispensable pour permettre d’avoir une vision exhaustive de la situation foncière d’un projet.
- Un SIG (Systèmes d’Information Géographique) : Cet outil cartographique permet de visualiser les informations foncières ainsi que l’état d’avancement de la sécurisation et les afficher au regard des enjeux d’un projet (environnementaux, techniques, réglementaires, …).
- CRM (Client Relation Management) : Une base de donnée de gestion de la relation client permet de centraliser les différentes interactions réalisées avec les propriétaires fonciers et, plus généralement, l’ensemble des acteurs rencontrés sur le projet. Elle assure un suivi du relationnel dans le long terme
- Outils de suivi des contrats : Cet outil, souvent négligé, est pourtant clé dans le suivi de projets de long terme : En effet, s’assurer que la sécurisation foncière est assurée tout au long des projet. Les contrats ont des échéances et des durées de vies limités. Pour en assurer le suivi lorsque le portefeuille de projet grandi, la mise en place d’un outil de centralisation de la gestion contractuelle s’impose comme indispensable au succès des projets.
Procédures clés pour sécuriser le foncier
Les outils mis en place ne se suffisent pas pour assurer une gestion rigoureuse de la sécurisation foncière. Ils s’adossent à une méthodologie qui limite les risques et optimise les démarches tout au long des projets. Les points suivants sont alors intégrés dans un processus de suivi qui permet de réduire le risque foncier.
- Audits fonciers
A différents moments clés du projet, notamment au lancement des études, dépôts des demandes d’autorisation et préparation de la construction, des revues de l’état de la sécurisation foncière sont indispensable pour s’assurer de sa bonne maîtrise. - Standardisation des contrats
Utiliser des modèles de contrats clairs et complets permet d’uniformiser les engagements et d’éviter les erreurs juridiques. Bien que des clauses spécifiques puissent être intégrées au cas par cas, un modèle unique de contrat associé à un projet permet d’éviter des erreurs dans suivi et la gestion des contrats. - Suivi des contrats et des engagements
Des engagements peuvent être pris dans les documents fonciers et s’appliquer à différentes étapes du projet. Un suivi rigoureux de ces engagements permet de maintenir non seulement la bonne exécution des contrats et leur validité juridique, mais aussi un bon relationnel avec les propriétaires et exploitants agricoles. - Gestion des relations avec les propriétaires
La planification d’une communication à la fois à des échéances régulières, mais aussi à des moments clés du projet permet de maintenir le lien avec les signataires et leur engagement dans le projet. - Sécurisation juridique des engagements
Un processus foncier doit préparer la solidification des engagement au regard de la prise de valeur des projet. Transformer rapidement les promesses en actes notariés limite notamment les risques de rétractation ou de renégociation des conditions foncières.
Conclusion
La sécurisation foncière constitue un levier majeur pour le succès des projets d’énergies renouvelables. Une stratégie bien pensée, associée à des outils performants et à des processus rigoureux, garantit une maîtrise foncière efficace. En combinant expertise juridique, gestion proactive et relation de confiance avec les propriétaires, les porteurs de projet optimisent leurs chances de réussite.
Energie Foncière vous accompagne sur la sécurisation foncière de vos projets, que ce soit d’un point de vu opérationnel ou dans la mise en place de vos stratégies foncières. Retrouver tous nos accompagnement opérationnels ici :
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